Rozdělení nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví

S rozhodnutím soudu nesouhlasil druhý ze spoluvlastníků. Tento vlastnil spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 a spoluvlastnický podíl druhého ze spoluvlastníků činil 1/3. Poukazoval na to, že toto kritérium sice není jediné, ale mělo by být zásadní. 

_{Věc se dostala až k Nejvyššímu soudu ČR}

^{Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. To se děje podle § 1147 občanského zákoníku. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.} 

_{Primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví je rozdělení společné věci}

Není-li rozdělení společné věci dobře možné, je přikázána společná věc za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům (pokud o to projeví zájem a je solventní). Nejsou-li dány předpoklady pro přikázání společné věci za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, pak přichází do úvahy poslední varianta, a sice prodej společné věci ve veřejné dražbě. Přichází-li do úvahy přikázání věci více dosavadním spoluvlastníkům, musí soud rozhodnout o tom, komu společnou věc přikáže, přičemž musí vzít do úvahy veškerá rozhodná kritéria. 

_{Dle judikatury se soudy musí zabývat nejenom zákonnými kritérii} 

Ale také například výší podílů spoluvlastníků a účelným využitím věci, dále je třeba přihlížet i k tomu, který ze spoluvlastníků v nemovitosti bydlel či podnikal, udržoval ji, opravoval, případně do ní investoval a je schopen se o její údržbu nadále starat, k likviditě, tedy schopnosti a včasnosti zaplacení vypořádacího podílu, lze také zohlednit kritérium, že spoluvlastník navrhne zaplacení vyšší finanční náhrady dalším spoluvlastníkům, neboť i to vyjadřuje jeho vztah k věci, k historické rodinné vazbě na společnou věc, apod. 

Jelikož je možné, že shora uvedená kritéria mohou být splněna u více subjektů, je vždy na úvaze soudu, jakým způsobem o vypořádání rozhodne, nicméně své rozhodnutí musí vždy řádně odůvodnit a důvody, kterými se řídí nesmí být zjevně nepřiměřené. 

V předmětné věci odvolací soud dospěl k závěru, že reálné rozdělení předmětné nemovitosti není dobře možné, neboť se jedná o funkční celek, oproti soudu prvního stupně neshledal důvody pro vypořádání spoluvlastnictví předmětné nemovitosti nařízením jejího prodeje v dražbě jen mezi spoluvlastníky, a proto přistoupil k přikázání předmětné nemovitosti za náhradu některému ze spoluvlastníků. Uvedl, že sice žalovaný je menšinovým spoluvlastníkem, avšak v jeho prospěch hovoří silnější vztah k předmětné nemovitosti, jeho dlouhodobější a častější užívání nežli je tomu u žalobkyně. 

"Zdůraznil, že žalovaný předmětnou nemovitost alespoň základním způsobem udržuje, provedl rekonstrukci elektrického vedení ve stavbě, žalobkyně pořídila od stavby chaty dřez a kamna. Jiné zásadní investice nebyly prováděny. Žalovaný pobývá v předmětné nemovitosti podstatně výraznějším způsobem než žalobkyně, která ji zásadně neužívá. Žalobkyně se stala vlastnicí až v roce 2006 a žalovaný již na přelomu 70. a 80. let 20. století, když již od roku 1957 ji užíval se svým otcem. Hledisko účelnějšího využití a obhospodařování nemovitostí svědčí ve prospěch žalovaného, který tak ostatně také výraznějším způsobem oproti žalobkyni dosud činil. Žalovaný má k předmětné nemovitosti silnější vztah a je schopen investic do předmětné nemovitosti a její další údržby. Soud proto přikázal předmětnou nemovitost do výlučného vlastnictví žalovanému, a to za náhradu přesahující obvyklou cenu nemovitosti tak, jak žalovaný sám navrhl.“ 

_{Nejvyšší soud dospěl k závěru, že shora uvedené závěry nejsou zjevne nepřiměřené}

Důležité bylo, že bylo uvedeno, proč v daném případě nebylo možné předmětnou nemovitost rozdělit, vymezena rozhodná kritéria pro posouzení toho, komu společnou věc přikázat, a tato kritéria posouzena ve vzájemné souvislosti. 

 „Byť lze obecně připustit, aby účastníci nabídli vyšší náhradu, než kolik by odpovídalo náhradě podle výše spoluvlastnického podílu z obvyklé ceny společné věci, neznamená to opět, že by absolutní výše takové náhrady byla rozhodujícím kritériem, nýbrž i výši nabídnuté náhrady je třeba posuzovat ve vzájemné souvislosti s dalšími v úvahu přicházejícími kritérii.“ 

Tak se také stalo, a proto bylo rozhodnutí odvolacího soudu zcela v pořádku. 

Zdroj: Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.10.2016, sp. zn.: 22 Cdo 2024/2016