Právní vady nemovitostí

_{Na co je třeba si dát pozor při výběru nemovitosti nebo než dojde k podepsání kupní smlouvy?} 

Zejména je třeba se zajímat o vady, které může daná nemovitost mít. Nemovitost může být tzv. zatížena dvěma typy vad. Vadami faktickými a vadami právními. 

_{Vady faktické}

První zmíněné vady, vady faktické, značí, že nemovitost, kterou si hodláte koupit, nemá stanovené vlastnosti a většinou tyto vady brání v jejím řádném užívání. Tyto vady se následně řeší nejčastěji opravami. 

_{Právní vady}

Teď k vadám právním - co značí a kde se s nimi lze setkat? Právní vady znamenají, že je nemovitost zatížena právy jiných osob a tím pádem jste vy omezeni v užívání nemovitosti a někdy se může stát, že daný převod nemovitosti by byl neplatný. 

Velice důležitý krok, který je nutný udělat před uzavřením kupní smlouvy je důkladně se seznámit se zápisem v katastru nemovitostí. Zde lze zjistit, zda jsou na nemovitosti zřízena zástavní práva, věcná břemena nebo zda jsou zde omezení vlastnického práva, která vyplývají např. ze spoluvlastnictví. Jsou zde uvedena jak smluvní omezení, tak zákonná omezení či omezení, která vyplývají z rozhodnutí soudů a dalších orgánů a u nichž se jedná o práva věcná. Pozor - v KN ovšem nejsou evidována závazková práva, která mohou majitele omezit, jako je např. právo nájmu.

_{Černé stavby}

Pokud se jedná o rozestavěné stavby nebo rekonstrukce stávajících objektů, kde se věci řeší prohlášením vlastníka, je vhodné zjistit si na stavebním úřadu, jestli bylo na předmět převodu vydáno i stavební povolení. Existují totiž případy, kdy katastr uváděl zápis jednotky na základě prohlášení vlastníka, ale na dotčenou jednotku nebylo vydáno savební povolení, jednalo se o tzv. černou stavbu. To jsou případy, kdy developeři jednají bez stavebního povolení, nebo nad jeho rámec a pak se snaží o dodatečnou "legalizaci" stavby, nebo stavebních úprav. Takto se můžete dostat k nemovitosti, na kterou se pak nedá vydat kolaudační rozhodnutí a tudiž se jedná o nemovitosti nezpůsobilou k užívání. Takovou nemovitost pak samozřejmě budete mít problém prodat. 

_{Při koupi bytu je třeba se zajímat ještě o další věci} 

Např. pokud kupujete byt v domě, který je spravován v SVJ (společenství vlastníků jednotek), je vhodné se seznámit se stanovami daného společenství. V nich je uvedeno jaká máte práva, ale také jaké máte povinnosti spojené s vlastnictvím bytu. Lze se z nich kupříkladu dozvědět jakou částku, budete muset přispívat do fondu oprav. Při prověřování je vhodné seznámit se s právním stavem celé nemovitosti a ne jen se stavem bytové jednotky samostatně. Pokud jde o byty ve vlastnictví družstva, je třeba si předně uvědomit, že zpočátku nejde o nabytí vlastnického práva k nemovitosti, ale o převod členských práv a povinností. Vzhledem k tomu, že dochází často k následnému převodu vlastnického práva na člena družstva, je vhodné seznámit se se stanovami družstva, s majetkovou situací družstva a také samozřejmě s právním stavem předmětného bytu.